La Licencia de Primera Ocupación y la nueva ley de viviendas turísticas

La Licencia de Primera Ocupación, a veces llamada «Cédula de Habitabilidad», es el documento que emiten los Ayuntamientos una vez que se ha acreditado la finalización de una nueva construcción, y que permite que la vivienda pueda ser habitada y se puedan contratar los suministros de agua y electricidad.

Básicamente se trata de un «visto bueno» a la construcción realizada, que se concede tras confirmar la concordancia entre el proyecto al que en su día se concedió la licencia de obra y lo realmente ejecutado. En caso de discrepancias menores, y previa justificación técnica, la licencia también se acabaría concediendo.

La importancia de este documento varía según cual sea la situación ante la que nos encontremos, ya que está claro que no es lo mismo cuando nos encontramos ante un chalet recién construido en una urbanización en las afueras de una ciudad, y que aún dispone de los suministros de agua y electricidad «de obra», y donde además albergamos dudas de que se haya construido mas de lo autorizado, que cuando estamos ante un apartamento en un bloque de viviendas construido hace 20 años en el centro de una ciudad.

Por lo tanto, el criterio seguido hasta ahora por abogados, agentes inmobiliarios, etc., a la hora de asesorar a nuestros clientes sobre la importancia o no de no disponer de Licencia de Primera Ocupación, estaba basado en la tipología, ubicación y antigüedad de la vivienda. En caso de dudas, es costumbre consultar al departamento de Urbanismo del Ayuntamiento en cuestión, para obtener al menos un certificado donde conste que no exista ningún expediente disciplinario abierto contra la construcción.

Pero como decimos, eso ha  sido así hasta ahora, ya que una nueva regulación legal ha venido a devolver a la Licencia de Primera Ocupación una relevancia que según en que sitios había perdido. Se trata del Decreto 28/2016, de las viviendas con fines turísticos, publicado en el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía (BOJA) el 11 de Febrero de 2016, y que entrará  en vigor el 12 de Mayo de 2016.

En dicho decreto se establece como uno de los requisitos a cumplir por parte de las viviendas que vayan a ser destinadas a alquiler turístico (puede leer mas sobre esto en esta entrada de nuestro blog) deberán contar necesariamente con la Licencia de Primera Ocupación.

Esto va a provocar que los compradores que tengan intención de alquilar su vivienda por periodos cortos, o incluso aquellos que no tengan dicha intención actualmente pero que quieran tener la puerta abierta a hacerlo en un futuro, exijan que las viviendas que pretenden comprar dispongan de esta Licencia.

Nos encontramos pues antes uno de los cambios normativos con mayor impacto en la actividad inmobiliaria. Mucho mayor por ejemplo a la exigencia de Certificado de Eficiencia Energética.

Y aquí es donde quiero dirigirme especialmente a los agentes inmobiliarios, cuya gestión es tan importante de cara a una finalización satisfactoria de una operación de compraventa, para aconsejarles que desde al  momento de incorporar a sus listados un nuevo inmueble, se aseguren de que la vivienda dispone de Licencia de Primera Ocupación. En la mayoría de ocasiones el inmueble dispondrá de ella, pero el propietario no tendrá el documento, cuya copia se deberá solicitar al Ayuntamiento. En caso de que la vivienda no disponga de la Licencia, habría que iniciar los trámites para obtenerla inmediatamente, advirtiendo al propietario que la falta de la misma pondrá a su vivienda en una situación de clara desventaja frente a las que sí dispongan de ella.  Ocultar el problema o no darle la importancia que merece, puede provocar una enorme pérdida de tiempo , y por lo tanto de dinero, para la agencia inmobiliaria, que después de hacer una gran esfuerzo para conseguir un comprador, asumirá el riesgo de que éste se niegue a completar la compra, e incluso reproche a la agencia el haberle ofrecido una vivienda que no contaba con la licencia.

Así que, en resumen: La Licencia de Primera Ocupación volverá a ser un documento mas a entregar al comprador de la vivienda en casi todos los casos y hay que estar preparados para esto.